常见问题

我应该什么时候再融资?

当抵押贷款利率比当前贷款利率低2%时,通常是进行再融资的好时机. 即使利率差只有1%或更少,这也是一个可行的选择. 任何减少都会减少你的月供. 例:你在8岁时贷款10万美元,不包括税和保险,你的付款大约是770美元.5%; if the rate were lowered to 7.5%,你的支付是700美元,现在你每个月节省了70美元. 你的储蓄取决于你的收入、预算、贷款金额和利率的变化. 你信任的贷款人可以帮助你计算你的选择.

点是什么?

一个点是贷款金额的一个百分比, 或者说1点=贷款的1%, 100美元的1分,000美元的贷款是1美元,000. 积分是需要向贷款人支付的成本,以获得特定条款下的抵押贷款融资. 折扣点是通过预先支付部分利息来降低抵押贷款利率的费用. 出借人可能以基点的形式来计算成本,单位为百分之一, 100个基点= 1个基点, 或者贷款金额的1%.

我应该用积分来降低利率吗?

是的,如果你打算在这里至少住几年的话. 支付折扣点以降低贷款利率是降低每月贷款还款率的好方法, 可能还会增加你能负担得起的贷款金额. 然而, 如果你只打算在这里住一两年, 你每月的储蓄可能不足以收回你预先支付的折扣点数的成本.

什么是APR?

年百分率(APR)是反映抵押贷款成本的年利率. 这个利率很可能高于声明的票据利率或抵押贷款的广告利率, 因为它考虑到了积分和其他信贷成本. APR允许购房者根据每笔贷款的年成本来比较不同类型的抵押贷款. APR是用来衡量“贷款的真实成本”的.“它为贷款机构创造了一个公平的竞争环境. 它可以防止贷款人宣传低利率和隐藏费用.

四月还款不影响你的月供. 你的月供严格取决于利率和贷款期限.

因为年利率的计算受到贷方收取的各种不同费用的影响, 年利率较低的贷款不一定是较好的利率. 比较贷款最好的方法是 要求贷款人向你提供一份关于他们成本的可靠估计 相同类型的程序(即.g. 30年期固定),利率相同. 你可以 然后删除与贷款无关的费用,如房主 保险、产权费、代管费、律师费等. 现在把所有的加起来 贷款费用. 贷款费用较低的贷方的贷款成本较低 贷款费用较高的贷款人.

以下费用一般已包括在每年的月租金内:

  • 积分-折扣点和起点点
  • 预付利息. 从贷款结束之日起至月底支付的利息.
  • 贷款处理费用
  • 承销费用
  • 文档准备费用
  • 私人抵押贷款保险
  • 托管费用

以下费用通常不包括在每年的月供款内:

  • 产权费或文摘费
  • 借款人的律师费用
  • 验房的费用
  • 记录的费用
  • 转让税
  • 信用报告
  • 鉴定费用

锁定利率是什么意思?

从你申请贷款的那一天到你完成交易的那一天,抵押贷款利率会发生变化. 如果利率在申请过程中急剧上升,借款人的抵押贷款还款会意外增加. 因此, 贷款人可以允许借款人“锁定”贷款利率,保证在特定的时间段内保持该利率, 通常30 - 60天, 有时是收费的.

我需要准备什么文件来申请贷款?

下面是申请抵押贷款时需要提交的文件清单. 但是,每个情况都是独特的,您可能需要提供额外的信息 文档. 所以,如果你被问到更多的信息,要配合 尽快提供所要求的信息. 这将有助于加快速度 申请过程.

你的财产

  • 已签署的销售合同副本,包括所有附加条款
  • 核实你在房子上的存款
  • 所有房地产商,建筑商,保险公司的名字,地址和电话 涉及的代理人和律师
  • 清单副本及法律说明(如有) 请问公寓是否请提供公寓申报书、章程和大部分 最近的预算)

你的收入

  • 最近30天及今年至今的工资单副本
  • 你过去两年的W-2表格的复印件
  • 过去两年所有雇主的姓名和地址
  • 解释过去两年工作空白的信
  • 工作签证或绿卡(正面复印件) & 回来)

If 自由职业者 或接收 委员会 or 奖金, 利息、股息, or 租赁 收入:

  • 提供过去两年的完整纳税申报单,加上年初至今的利润 及损益表(请提供完整的报税表,包括附件 时间表和语句. 如果你申请了延期,请提供一份 分机号副本.)
  • 过去两年所有合伙企业和中小企业的K-1(请 仔细检查你的回报. 大多数K-1都不附在1040表上.)
  • 完成并签署联邦合伙(1065)和/或公司收入 报税表(1120),包括所有附表、报表及附录 最后两年. (只有当你的持股比例达到或超过25%时才需要.)

如果你想用 赡养费 or 孩子的抚养费 资格:

  • 提供离婚判决书/法庭命令,说明离婚金额,以及离婚证明 去年的资金收据

如果你收到 社会保障 收入, 残疾 or VA 好处:

  • 提供机构或组织的奖状

资金来源及首付款

  • 出售你现有的房子-提供一份签署的销售合同的副本 如未售出,现住所及声明书或上市协议(见 结案时,你还必须提供结算/结案陈述书)
  • 储蓄、支票或货币市场基金——提供银行对账单副本 过去三个月
  • 股票和债券-提供你从你的经纪人或 证书的复印件
  • 礼物-如果你的部分现金要关闭,提供礼物宣誓书和证明 收到资金
  • 根据您的申请和/或信用报告上的信息, 您可能需要提交额外的文件

债务或义务

  • 准备一份所有名字,地址,账号,余额和月的清单 所有流动债务的支付连同最近三个月的报表副本
  • 包括所有的姓名,地址,帐户号码,余额和每月支付 供按揭持有人及/或房东在过去两年使用
  • 如果你支付赡养费或子女抚养费,包括婚姻和解/法庭 说明债务条款的命令
  • 支票支付申请费用

出借人是如何评价我的信用的?

信用评分是一个系统,债权人用来帮助决定是否给你 信贷. 关于你和你的信用经历的信息,例如你的账单支付 历史记录,你的账户数量和类型,逾期付款,收款 行动,未偿还债务,以及您的帐户的年龄,从您的 信用申请和您的信用报告. 使用统计程序,债权人 将这些信息与类似消费者的信用表现进行比较 配置文件. 信用评分系统为每个有助于预测的因素打分 谁最有可能偿还债务. 总积分,即信用评分 ——有助于预测你的信用程度,也就是说,你有多大可能 你会偿还贷款并在到期时还款吗.

使用最广泛的信用评分是FICO评分,它是由费尔艾萨克公司开发的. 你的分数将介于350(高风险)和850(低风险)之间。.

因为你的信用报告是许多信用评分系统的重要组成部分, 在你提交信用申请之前,确保它的准确性是非常重要的. 要获得您的报告的副本,请联系三大信用报告机构:

Equifax: (800) 685 - 1111
益百利(原TRW):(888)益百利(397-3742)
运输联盟:(800)916-8800
这些机构可能会向你收取高达9美元的费用.00元为您的信用报告.

您有权每12个月从每个全国消费信贷报告公司收到一份免费的信用报告- Equifax, 益百利和TransUnion. 此免费信用报告可能不包含您的信用评分,可以通过以下网站要求:http://www.annual信贷report.com

我可以做什么来提高我的信用评分?

信用评分模型是复杂的,不同的债权人和不同的信用评分模型往往是不同的 类型的信贷. 如果一个因素改变了,你的分数可能会改变——但会提高 通常取决于该因素与其他因素之间的关系 该模型. 只有债权人才能解释怎样才能提高你的分数 用于评估您的信用申请的特定模型.

然而,评分模型通常评估以下类型的信息 在您的信用报告中:

  • 你有没有按时支付你的账单? 通常付款历史 是一个很重要的因素. 你的成绩很可能会受到负面影响 如果你拖欠了账单,有一个账户被提及收款,或被申报 破产,如果这段历史反映在你的信用报告上.
  • 你的未偿还债务是多少? 许多评分模型评估 你的债务数额与你的信用限额相比较. 如果数量 你的欠款接近你的信用限额,这很可能会产生负面影响 在你的分数.
  • 您的信用记录有多长? 一般来说,模型考虑 你的信用记录的长度. 不充分的信用记录可能 对你的成绩有影响,但这可以被其他因素抵消,比如 如及时付款和低余额.
  • 你最近申请新的信贷了吗? 许多得分 模型考虑你最近是否申请过贷款 当你申请信贷时,你的信用报告上的“查询”. If 你最近申请的新账号太多了,可能会有负面影响 你的分数. 然而,并不是所有的问询都被计算在内. 调查由债权人 谁在监视你的账户或查看信用报告来进行“预先筛选” 信贷优惠不计算在内.
  • 您有多少个什么类型的信用账户? 虽然建立信用账户通常是好的,但太多了 信用卡账户可能会对你的成绩产生负面影响. 此外, 许多模型会考虑你拥有的信用账户的类型. 例如,在 一些评分模式,来自金融公司的贷款可能会对你产生负面影响 信用评分.

评分模型可能不仅仅基于你信用报告中的信息. 例如,模型可能考虑来自您的信用应用程序的信息 还有:你的工作或职业,工作年限,或者你是否拥有 首页.

为了提高你的信用评分,在大多数模式下,集中精力支付你的 按时支付账单,还清未偿还的余额,不承担新的债务. 要显著提高你的分数可能需要一些时间.

什么是评估?

估价是对财产的公允市场价值的估计. 这是贷款人在贷款批准前通常需要的一份文件(取决于贷款项目),以确保抵押贷款金额不超过房产的价值. 评估由一名“评估师”进行,通常是一名获得国家许可的专业人员,他们接受过培训,可以就财产价值提出专家意见, 它的位置, 设施, 和物理条件.

什么是私人按揭保险?

在传统抵押贷款中, 当你的首付款低于房屋购买价的20%时,抵押贷款机构通常要求你购买私人抵押贷款保险(PMI),以保护他们,以防你拖欠抵押贷款. 有时你可能需要在交易结束时支付长达一年的PMI保费,这可能要花费数百美元. 避免这笔额外支出的最好方法是支付20%的首付, 或者询问其他贷款项目的选择.

什么是80-10-10融资?

这可能看起来令人惊讶, 一些收入高的人发现,他们很难存足够的钱为梦想中的房子支付20%的首付. 使用传统的融资, 这样的买家必须购买私人抵押贷款保险(PMI),这增加了房屋所有权的成本和, 具有讽刺意味的是, 这让申请抵押贷款变得更加困难. 然而,如果你是一个现金短缺的阶层的缴费成员,不要绝望. 考虑到你的收入足够高,避免被PMI困住是很有可能的. 这就是80-10-10融资方式被发明的原因. 它被称为80-10-10,因为它是储蓄和贷款协会, 银行, 或者其他机构贷款机构提供传统的80%的首次抵押贷款, 你得到10%的二次抵押贷款, 并支付相当于房屋购买价10%的现金首付款. 通过使用这种方法,您不再有义务在您的财产上采取PMI.

如果你只能支付5%的首付,同样的原则也适用, 也可以通过80-15-5融资. 然而, 因为较少的现金首付增加了贷款人的违约风险, 当你被要求为80-15-5支付比80-10-10更高的贷款费用和抵押贷款利率时,不要感到惊讶.

结案时发生了什么 ?

在“交割”或“融资”时,财产正式从卖方转让给您。.

在交易结束时,房产的所有权正式从卖方转移到您手中. 这可能涉及到你, 卖方, 房地产经纪人, 你的律师, 贷款人的律师, 产权或代管公司代表, 职员, 秘书, 和其他员工. 如果你不能参加结案会议,你可以请律师代表你.e.如果你在州外. 成交时间可能从1小时到几个小时不等,这取决于收购要约中的应急条款, 或者需要建立托管账户.

大多数结案或和解的文书工作是由律师和房地产专业人士完成的. You may or may not be involved in some of the closing activities; it depends on who you are working with.

在关门之前,你们应该进行最后的检查, 或者“演练”以确保所要求的维修得到执行, 那些同意留在房子里的东西就在那里,比如窗帘, 照明灯具, 等.

在大多数州,结算是由产权公司或托管公司完成的,你将所有的材料和信息加上适当的银行本票,这样公司就可以进行必要的支付. 您的代表将把支票交给卖方,然后把钥匙交给您.